Assurance emprunteur et problèmes de santé : quels dispositifs en 2024 ?

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La loi Lemoine de février 2022 a modifié le droit à l’oubli, un dispositif qui facilite l’accès à l’assurance emprunteur et au crédit aux personnes ayant eu un cancer. Magnolia.fr revient sur cette avancée majeure et sur les autres mesures dont peuvent bénéficier en 2024 les emprunteurs touchés par la maladie.

Le droit à l’oubli fixé à 5 ans

Depuis le 1er juin 2022, les personnes ayant vaincu un cancer, quel qu’il soit, n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé d’assurance de prêt, passé un délai minimum de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute, contre 10 auparavant. Le droit à l’oubli a par ailleurs été étendu aux personnes guéries d’une hépatite virale C.

Le droit à l’oubli s’applique si les deux conditions suivantes sont réunies :

Les contrats d’assurance couvrent les prêts immobiliers, les crédits à la consommation, et les prêts professionnels pour l’achat de locaux et/ou de matériels.
L’échéance des contrats d’assurance intervient avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur.

Si vous êtes éligible au droit à l’oubli, vous bénéficiez d’une assurance sans surprime ni exclusion de garantie en rapport avec votre ancienne maladie. Si jamais vous déclarez cet antécédent dans le formulaire de souscription, l’assureur n’a pas le droit d’en tenir compte.

Cependant, vous devez déclarer :

les autres pathologies associées ou non à une prise en charge en affection de longue durée ;
les situations d’incapacité, d’invalidité ou d’inaptitude au travail en lien ou non avec la maladie relevant du droit à l’oubli.

En fonction des informations fournies, l’assureur formule une réponse assurantielle et applique une tarification adaptée.

Important : la loi Lemoine autorise tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, à compter du lendemain de la signature de l’offre de crédit. Si vous êtes désormais éligible au nouveau délai d’accès au droit à l’oubli, profitez de cette mesure pour résilier l’assurance en cours et la substituer par une formule plus compétitive.

Assurance emprunteur sans questionnaire de santé

La loi Lemoine a introduit une mesure phare pour les personnes ayant ou ayant eu des problèmes de santé. Il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier sans remplir de questionnaire de santé sous réserve que :

La part assurée, tous crédits confondus, n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour les emprunts à deux avec une quotité d’assurance de 50% sur chaque tête).
L’échéance de remboursement du crédit intervient avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.

La fin de la sélection médicale concerne uniquement les prêts immobiliers à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel). Si vous êtes concerné, vous ne devez fournir aucune information relative à votre état de santé ni passer d’examen médical.

En raison de la durée limite de remboursement d’un prêt immobilier fixée à 25 ans (voire 27 ans dans le neuf ou l’ancien avec condition de travaux), cette mesure s’adresse en majorité aux emprunteurs de moins de 35 ans.

Assurance de prêt et convention Aeras

Les personnes qui ne relèvent pas du droit à l’oubli ni de la suppression du questionnaire de santé peuvent faire valoir la convention Aeras. Elles doivent obligatoirement déclarer leur historique de santé dans le formulaire de souscription à l’assurance de prêt et se soumettre aux éventuelles autres formalités médicales demandées par le médecin-conseil de l'assureur (examen, imagerie médicale, analyse de sang, ECG, etc.).

La convention Aeras a mis en place une grille de référence qui, selon la pathologie et le diagnostic, permet d’accéder à l’assurance emprunteur à des conditions standards, c’est-à-dire sans surprime ni exclusion, ou à des conditions plafonnées.

Cette grille contient deux parties :

la liste des pathologiques, assorties de leurs caractéristiques et des délais d’accès à compter de la fin du protocole au-delà desquels l’assureur ne peut appliquer ni surcoût ni exclusion de garanties : par exemple, cancer du sein in situ après 1 an, mélanome de la peau après 1 an, infection au VIH avec charge virale indétectable après un 1 an ;
la liste des pathologies pour lesquelles l’assureur peut appliquer des limitations de garanties et un taux de surprime maximum passé un certain délai à compter du diagnostic : par exemple, leucémie myéloïde chronique après 5 ans, adénocarcinome de la prostate sans délai ou après 1 an selon le stade thérapeutique.

La grille de référence de la convention Aeras évolue régulièrement en fonction des progrès médicaux et des données épidémiologiques. La dernière grille date de décembre 2023.

Quel que soit votre état de santé, faites valoir votre droit au libre choix du contrat d’assurance emprunteur. Les assurances groupe bancaires sont mal placées pour couvrir les profils à risque de santé. Préférez une offre alternative qui répond parfaitement à vos besoins au juste prix.

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Assurance emprunteur : faut-il revoir les garanties à la retraite ?

Vous approchez de la retraite et vous avez un crédit immobilier en cours de remboursement ? Votre situation financière évolue, pas forcément à votre avantage. Il est important de se pencher sur les garanties de votre assurance emprunteur pour remettre en question votre couverture et son prix. Est-il toutefois intéressant de changer de contrat ? Durée de couverture des garanties assurance de prêt L'assurance emprunteur couvre plusieurs risques. Le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) sont le socle de couverture de tout contrat d’assurance de prêt immobilier. La garantie décès prend fin à la date d’échéance du prêt, lors d'un remboursement anticipé, ou au plus tard à votre 90ème anniversaire pour les contrats alternatifs, et 75 à 80 ans pour les contrats bancaires. Mais qu'en est-il des autres garanties au moment du passage à la retraite ? La banque exige d’autres garanties d’assurance emprunteur pour sécuriser le prêt selon le profil du client et de son projet immobilier. La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident est systématiquement requise pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Elle peut être complétée par les garanties invalidité, à savoir IPT (Invalidité Permanente Totale) et IPP (Invalidité Permanente Partielle) qui entrent en jeu en cas d’arrêt de travail prolongé assorti d’une situation d’invalidité (au moins 33%). La garantie perte d’emploi est plus rarement souscrite car chère et uniquement réservée aux emprunteurs en CDI. Les garanties invalidité et incapacité cessent généralement à l'âge de la retraite, et au plus tard au 65 ans de l’emprunteur. Certains contrats alternatifs comme l’assurance prêt immobilier April prévoient une extension de la garantie ITT jusqu’au 71ème anniversaire de l’emprunteur si celui-ci exerce toujours une activité professionnelle rémunérée. La garantie perte d'emploi s'arrête également puisque l’assuré ne travaille plus. Si ces garanties ne se résilient pas automatiquement, envoyez une lettre recommandée à votre assureur pour les annuler. Changer d'assurance emprunteur à la retraite : bonne ou mauvaise idée ? À la retraite, seule la garantie décès vous couvre encore. La cotisation d’assurance reste pourtant la même car elle est connue dès le départ et indiquée dans l’échéancier remis par l’assureur et dans le tableau d’amortissement de la banque, que le calcul soit sur le capital initial ou le capital restant dû. Sachant que les autres garanties sont devenues caduques, est-il intéressant de changer de contrat et de souscrire uniquement la garantie décès ? Loi Lemoine : le plus tôt possible La réglementation en matière d’assurance emprunteur a évolué en 2022 avec l’entrée en vigueur de la loi Lemoine. Vous pouvez désormais changer de contrat à tout moment, sans attendre la date d’échéance, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Cette mesure vient renforcer la loi Lagarde qui entérine le libre choix du contrat. Malheureusement, l’immense majorité des emprunteurs sont couverts par l’assurance de leur banque au détriment de leur intérêt financier et parfois de leur protection. L’objectif de la loi Lemoine est de vous donner l’opportunité d’accéder à des formules alternatives compétitives qui présentent des garanties sur-mesure. La délégation d'assurance vous permet d’obtenir des garanties adaptées à un meilleur prix que le contrat groupe bancaire. Vous optimisez les économies potentielles en changeant le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt, le coût de l’assurance étant alors calculé sur le capital restant dû. Cependant, l'âge et l'état de santé sont des facteurs de risque pour les banques et les assureurs. Si vous résiliez votre contrat actuel, vous devrez remplir un questionnaire de santé assurance de prêt, ce qui pourrait compliquer la souscription d’un nouveau contrat étant donné que vous faites maintenant partie de la catégorie senior. Attention au questionnaire de santé Conserver votre contrat actuel vous assure le maintien des garanties telles que souscrites initialement, quel que soit votre état de santé. Vous bénéficiez en effet de l’irrévocabilité des garanties qui vous assure le bénéfice de la couverture jusqu’au terme du crédit, quelle que soit l’évolution de votre situation. Vérifiez toutefois que le caractère irrévocable des garanties est bien stipulée dans les conditions générales du contrat. Bon à savoir : la loi Lemoine a supprimé la sélection médicale en assurance emprunteur pour les prêts dont le montant n’excède pas 200 000€ et remboursés avant les 60 ans de l’assuré. Cette mesure concerne de facto les emprunteurs jeunes, âgés au plus de 35 ans. Les seniors ne peuvent en bénéficier. Même si vous avez atteint les 65 ans, cela vaut peut-être le coup de mettre les offres en concurrence pour voir si des économies sont possibles. En l'absence de problèmes de santé, utilisez un comparateur d'assurance de prêt pour trouver la garantie décès la plus compétitive. Attention, l'âge limite d'adhésion varie entre 65 et 75 ans pour les prêts in fine, et jusqu'à 90 ans pour les crédits amortissables classiques. Important : si vous êtes en rémission d’un cancer depuis au moins 5 ans, vous n’avez pas à déclarer votre ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Le principe du droit à l’oubli, amélioré par la loi Lemoine depuis mars 2022, concerne également les emprunteurs guéris d’une hépatite C. Le terme de votre contrat d’assurance doit intervenir avant votre 71ème anniversaire. Vous avez le droit d’optimiser votre assurance emprunteur à la retraite pour rester bien protégé tout en maîtrisant vos coûts.

Crise de l’immobilier 2024 : les prix dans l’ancien continuent de baisser

Les prix de l’immobilier ancien ont de nouveau reculé au premier trimestre 2024 selon les données de l’Insee et des Notaires de France. C’est le troisième trimestre consécutif que les valeurs accusent une baisse. Depuis la mi-2022, le marché immobilier s’enfonce dans la crise, en raison d’une chute de la demande, elle-même causée par la remontée spectaculaire des taux d’emprunt jusqu’en début d’année. La descente des taux depuis janvier ne produit pas encore les effets escomptés et il faudra sans doute attendre 2025 pour que le marché amorce un réel redressement. Trois trimestres de baisse des prix dans l’ancien Selon l’indice de référence Notaires-Insee publié mardi dernier, les prix de l’immobilier ancien ont cédé du terrain au premier trimestre 2024, affichant un recul de -1,6% après -1,8% au quatrième trimestre 2023. Il s’agit de la troisième période de baisse d’affilée et sur un an, le repli atteint -5,2%. Dans le détail, le mouvement est plus marqué pour les appartements que pour les maisons avec une diminution respective de -5,5% et -4,9%. En vertu de l’hétérogénéité du marché immobilier, la province s’en sort mieux que la région parisienne, avec un repli sur un an de -4,2%, contre -8,1%. Sur un seul trimestre, les prix en Île-de-France fléchissent de -2,6%, et ce, pour la sixième fois consécutive. En province, la baisse s’atténue mollement sur le trimestre, à -1,2% après -1,9%. Sur un an, le recul des prix s’intensifie sur les maisons (-4,4% après -3,3%) tout comme sur les appartements (-3,8% après -2,0%). Variations des prix dans l’immobilier ancien (en %) : 3 derniers mois 12 derniers mois T3 2023 T4 2023 T1 2024 T3 2023 T4 2023 T1 2024 Ensemble -1,1 -1, 8 -1,6 -1,8 -3,9 -5,2 Appartements -1,2 -1,8 -1,5 -2,0 -4,1 -5,5 Maisons -1,0 -1,8 -1,6 -1,6 -3,8 -4,9 Source Insee Poursuite de la chute des ventes immobilières Le nombre de transactions annuelles continue de s’enfoncer. À fin mars 2024, il était estimé à 822 000, après 869 000 fin décembre 2023 et 931 000 fin septembre 2023. La chute tant attendue des prix en 2024 est belle et bien là, mais ne produit pas encore ses effets sur l'activité. Les ventes se contractent depuis septembre 2021. Le plongeon est spectaculaire, à près de -32%, les ventes sur douze mois s’affichant alors à 1,2 million. Le nombre de transactions de logements anciens cumulé sur 12 mois égalise le niveau observé au troisième trimestre 2016 (824 000 ventes). Le volume des ventes s’était redressé ensuite avant de connaître un recul très net durant la crise du Covid, où il était redescendu sous la barre du million. La baisse historique des taux d’emprunt entre le printemps 2020 et fin 2021 avait permis les records d’activité en 2021 à plus de 1,2 million d’opérations. Repli des taux d’emprunt depuis janvier 2024 L’inverse est aujourd’hui vrai. La forte remontée des taux d’intérêts entre janvier 2022 et fin 2023 est en grande partie comptable de la méforme du marché immobilier dans son ensemble. Ajoutons, en aparté, que la situation dans le neuf est pire, puisque les ventes sont au plus bas depuis 1995. Les taux ont quadruplé en moins de deux ans, passant de 1% en moyenne sur 20 ans à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La rigidité des règles d’octroi est aussi responsable de la chute du marché immobilier. En limitant le taux d’endettement à 35% (assurance de prêt incluse), quel que soit le dossier et sans tenir compte du reste à vivre, le régulateur prive un grand nombre de ménages solvables d’accès au crédit immobilier. La baisse généralisée des prix est la logique mathématique en réponse à la hausse des taux, mais elle intervient plus tardivement. Dans de nombreuses zones, les prix étaient et sont toujours décorrélés du niveau des revenus des ménages après les fortes augmentations avant et après la crise sanitaire. La bonne nouvelle, c’est que les taux sont en phase descendante depuis janvier dernier, cédant environ 50 à 60 points de base. Il est actuellement possible de s’endetter sur 20 ans à un taux brut aux alentours de 3,80%, les dossiers premium pouvant escompter une décote substantielle. Pourtant, malgré la baisse conjuguée des prix et des taux, les experts n’attendent aucune reprise dans les prochains mois. La Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) maintient sa prévision de repli à 800 000 transactions en 2024 et table sur une stabilité du marché en volume au second semestre.

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Assurance emprunteur primo-accédant : les 3 pièges à éviter

L'achat d’un premier logement est une étape importante dans la vie d’un ménage. Cela implique de contracter un prêt immobilier d’un montant conséquent, ce qui soulève la question cruciale de la protection financière. Souscrire à une assurance emprunteur est une condition essentielle pour décrocher le prêt bancaire, mais il est primordial de comprendre les pièges potentiels pour choisir le bon contrat. Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ? L'assurance emprunteur, également connue sous le nom d'assurance-crédit, est une couverture conçue pour protéger l'emprunteur et le prêteur en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail) dont serait victime le premier. La souscription à une assurance emprunteur offre une tranquillité d'esprit en cas de difficultés financières et si elle ne relève pas d’une obligation légale, elle reste un préalable pour obtenir le financement. L’assurance de prêt concerne tous les profils d’emprunteurs, qu’on soit primo ou secundo accédant, ou investisseur, quels que soient l’âge, la profession et l’état de santé. Elle est systématiquement exigée par la banque pour sécuriser les sommes en jeu et se distingue d’une autre garantie, l’hypothèque ou la caution, qui, elle aussi, protège le prêteur contre les défauts de paiement, mais pour toutes les autres raisons qui ne relèvent pas de l'assurance. L’assurance emprunteur garantit : une protection financière : En cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail de l'emprunteur, le contrat d’assurance prend en charge le remboursement du prêt, évitant ainsi aux ayants droit de supporter le fardeau financier. La prise en charge intervient selon les conditions de la garantie mise en jeu, à hauteur de la quotité d’assurance en cas d’emprunt à deux. Si l'un des co-emprunteurs décède, l'assurance rembourse le capital restant dû à la banque au prorata de la quotité souscrite. une stabilité pour la banque : Le prêteur est également protégé par l'assurance emprunteur, car elle garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur pour les sinistres couverts (décès, invalidité/incapacité, voire perte d’emploi). Choix d'une assurance emprunteur pour primo-accédant : attention aux pièges L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui nécessite l’aide d’un expert pour choisir le contrat adapté à sa situation au meilleur prix. En moyenne, l’assurance emprunteur coûte entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts et une somme non négligeable qu’il est heureusement possible de négocier. En tant que primo-accédant, donc novice dans le domaine du crédit immobilier, vous êtes confronté à divers obstacles qui peuvent coûter cher à la fois en termes financiers et de protection. Acceptation automatique de l’assurance bancaire Un piège le plus courant est d'accepter automatiquement l'offre d'assurance emprunteur proposée par la banque prêteuse. Or, la loi Lagarde de septembre 2010 vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance de prêt et à refuser la proposition de la banque si vous trouvez mieux ailleurs. En comparant les offres d'assurance emprunteur via un outil en ligne rapide, simple et gratuit, vous pouvez sélectionner la meilleure couverture au meilleur prix. Les offres groupe bancaires sont entre deux et quatre fois plus chères que les assurances alternatives, ce qui justifie pleinement de ne pas se laisser embobiner par la banque. À la clef, ce sont des centaines voire des milliers d'euros économisés en souscrivant ailleurs. Négliger les détails de la police d’assurance Il est crucial de lire attentivement les conditions générales de la police d'assurance pour comprendre les garanties, les exclusions et les limitations de la couverture. Le diable se niche dans les détails. Les négliger peut entraîner de mauvaises surprises en cas de réclamation. C’est ici que l’accompagnement d’un courtier en assurance emprunteur se révèle précieux pour bien appréhender l’étendue des garanties et en comprendre toutes les subtilités. Sous-estimer les besoins en couverture Il est important de choisir une assurance emprunteur dont la couverture répond aux besoins spécifiques de chaque emprunteur. La banque définit les garanties nécessaires à l’octroi du crédit immobilier et vous les communique via la fiche standardisée d’information (FSI) remise dès les prémices de votre demande de prêt. Il s’agit d’un niveau de couverture minimum ; rien ne vous empêche de renforcer votre protection en ajoutant soit une garantie, soit en rehaussant le niveau par le rachat d’exclusion de garanties : par exemple, si vous souffrez de maux du dos qui entraînent des arrêts de travail réguliers, pensez à racheter cette exclusion pour la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Important : l’acceptation par la banque d’une assurance déléguée est conditionnée au respect de l’équivalence de niveau de garanties. Cela signifie que le contrat externe doit présenter une couverture en tous points au moins aussi protectrice. Conseils pour choisir la meilleure assurance emprunteur primo-accédant Maintenant que les pièges sont identifiés, voici 3 conseils cardinaux que tout emprunteur, a fortiori un primo-accédant, doit suivre pour sélectionner l’assurance qui garantira au mieux et au meilleur prix son prêt immobilier. Comparer les offres Il est essentiel de comparer les offres d'assurance emprunteur de plusieurs compagnies pour trouver la meilleure couverture au meilleur prix. En quelques clics, vous accédez aux offres du marché les plus compétitives, qui répondent à vos besoins et aux exigences de la banque. Vous obtenez plusieurs devis que vous pouvez mettre en parallèle avec l’assurance de la banque en vous aidant de la FSI. Évaluer ses besoins Identifiez vos besoins spécifiques en matière d'assurance en fonction des risques que vous incarnez, afin de choisir une police qui correspond à vos attentes. Si vous exercez un métier à risque (pompier, gendarme, agent de sécurité, ouvrier du bâtiment, militaire, etc.) ou que vous pratiquez un sport dangereux (alpinisme, plongée sous-marine, escalade, sports de combat, etc.), vous êtes exposé aux exclusions sur les garanties incapacité et invalidité. Les assurances alternatives proposent généralement l’option rachat d’exclusion qui permet d’être couvert en cas de sinistre. Consulter des experts Pensez à faire appel aux services d'un courtier en assurance emprunteur pour obtenir des conseils personnalisés sur le choix du contrat qui vous conviendra le mieux, dans le respect de l’équivalence de garanties, condition sine qua non pour obtenir l’accord de la banque. Acheter un bien immobilier est une décision importante compte tenu de l’enjeu financier. S’endetter sur une longue durée est une action porteuse de risques de défaillance qui nécessite d’être garantie. Souscrire à une assurance emprunteur est une étape essentielle pour tout primo-accédant. Comprendre les pièges potentiels permet de prendre des mesures pour les éviter. Et si jamais vous avez souscrit à l’assurance de la banque par pression de cette dernière, vous pouvez modifier le scénario quand vous le souhaitez. Le libre choix du contrat d’assurance vous est acquis sur toute la durée de votre crédit grâce à la loi Lemoine qui vous donne le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Les économies que vous n’avez pu faire d’entrée de jeu vous attendent dans un deuxième temps, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2024 pour constater l’intérêt de substituer l’assurance bancaire par une formule individuelle dotée de garanties sur-mesure.

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